on dec 4th, 2008Hogyan is működik a svájci frank alapú hitel?
A hazai bankrendszer finanszírozási struktúrája. Érdemes deviza alapú jelzálogkölcsönt felvenni jelen pénzpiaci helyzetben?
Valójában Magyarországon nincsen semmiféle kritikus devizahitelválság, csupán a magyar bankok profitgyáraként üzemelő devizaswap piac befagyott, illetve a külföldi refinanszírozási források elapadtak.
A hitelek nagy része magyar betétesek pénzéből adott jelzálogfedezetű hitel, amelyeket mindenképp törleszteni fog a lakosság, nem fogják hagyni, hogy elússzon a házuk a fejük fölül. A fedezettségi szintek egyébként is megfelelőek, Magyarországon nem volt érdemi ingatlanáremelkedés az elmúlt 7-8 évben, drasztikus - 30%-nál nagyobb - áresésnek nincs tere.
Az ember azt gondolná, hogy ilyenkor a bankjától svájci frank pénznemben veszi fel a hitelt, és ezt a svájci pénzt váltja át a bank forintra, amit aztán kézhez kapunk. A törlesztésnél pedig a forint törlesztőrészleteket váltják át frankra, és visszafizetik a frank hitelt. Azonban valójában nem ez történik, mert a magyar bankoknak nincsen svájci frankjuk, mert nem svájci betéteseik vannak, hanem magyarok, akik döntően forintban helyezik el a betéteket.
Jolinéni és a többi betétes illetve számlavezető berakja pénzét, FORINTJAIT az Xbankba, amire kapnak 0-8% kamatot, átlagban mondjuk kb 5%-ba kerül a banknak a pénzforrás. A bank ezeket a pénzeket, a FORINTOKAT adja oda lakáshitelre és jelzáloghitelre a hitelfelvevőknek átlag 10%-os kamatra természetesen FORINTBAN, de a svájci frank árfolyamához és kamattendenciájához kötve a forint törlesztőrészleteket. Ezt a virtuális svájci frankosítást pedig devizaspekulációval oldja meg a bank, derivatív FX-swap ügyletekkel [=mintha svájci frankot forintra váltanánk, de előre megállapodunk, hogy egy év múlva vissza is váltjuk majd ezt a virtuális tranzakciót frankra, így csak a különbözetet kell elszámolni, nincs valódi tőkemozgás] mellyel a forint és svájci frank kamatszintje közötti különbözetet a bank megnyeri, miközben az árfolyamváltozásból eredő kockázatot a hitelfelvevő ügyfelekre hárítja.
Tehát a bankok ezen a devizaspekuláción a svájci és a magyar kamatszint különbözetét nyerték meg, amely az elmúlt években jellemzően 5-8%-os kamatnyereséget jelentett, miközben eme biztos kamatnyereséggel járó üzlet ára a svájci frank potenciális árfolyamkockázata, mely viszont döntően az ügyfelekre van hárítva.
A svájci frank alapú hitelezés tehát valójában ugyanúgy forinthitelezés, Joli néni forintbetétjéből adják oda a lakashitelt a fiatal házaspároknak szintén forintban. Valódi svájci frankot soha nem is látnak az ügyfelek, csupán a forint hitelezéssel párhuzamosan spekulatív határidős devizaügyleteket is köt a bank saját (és közvetve részben az ügyfele) hasznára, de döntően az ügyfél kockázatára.
Miközben ennek a svájci frank spekulációnak az árfolyamkockázata döntően az ügyfelekre van hárítva, a devizaspekuláció hasznából azért az ügyfelek is profitálnak, hiszen a bank az ügylet nyereségének a felét tulajdonképpen átengedi a hitelfelvevő ügyfeleknek, akik így néhány százalékkal alacsonyabb kamatláb mellett kapják a forinthitelt svájci frank alapon, mint színtiszta forinthitel esetében. Így a hitelfelvevő átlag 15%-os színtiszta forinthitelkamatláb helyett átlag 10%-os svájci frank alapú forintkamatlábbal juthat hitelhez, vagyis egyértelműen vonzóbb kondíciónak tűnik svájci frank alapon hitelt felvenni, mint forintban.
Érdemes deviza alapú jelzálogkölcsönt felvenni jelen pénzpiaci helyzetben?
Az elmúlt hetekben számtalan a deviza hitelezésről és várható kockázatairól szóló kérdést kaptunk, ezért jelen tájékoztatónkkal szeretnénk rövid összefoglalást adni a kérdéskörrel kapcsolatban.
Piaci forint alapú, vagy piaci deviza CHF alapú kölcsön törlesztéssel jár jobban az ügyfél?
A deviza alapú kölcsön (a kölcsön igénylése, folyósítása, törlesztése forintban; a tartozás nyilvántartása pedig devizában történik) még nagyon gyenge forint (1 CHF=190 HUF) mellett is olcsóbb, mint a forinthitel. Ennek döntően az az oka, hogy a magyarországi kamatszint magasabb – és várhatóan hosszú távon is magasabb lesz – mint Svájc vagy az Euro-zóna átlagos kamatszintje. Ebből kifolyólag, a deviza alapú kölcsönök THM-je (Teljes Hiteldíj Mutató) lényegesen alacsonyabb, mint a forinthiteleké.
Nézzük meg ezt egy példán keresztül:
Kölcsönösszeg: 10 M Ft
Futamidő: 20 év
Törlesztő részlet HUF alapon: 120 000 Ft/hó (THM: kb.14%)
UCB törlesztő részlet CHF alapon (árfolyam 1 CHF=150 HUF): 80 768 Ft/hó (THM: kb. 6%)
UCB törlesztő részlet CHF alapon (árfolyam 1 CHF=170 HUF): 91 537 Ft/hó (THM: kb. 6%)
UCB törlesztő részlet CHF alapon (árfolyam 1 CHF=190 HUF): 102 306 Ft/hó (THM: kb. 6%)
Jól látható, hogy 190 HUF/CHF árfolyam mellett is jelentős a törlesztőrészlet különbség a piaci forint alapú és a deviza alapú kölcsönök között.
Mikor érdemes deviza alapú kölcsönt felvenni?
Deviza alapú kölcsönt (a kölcsön igénylése, folyósítása, törlesztése forintban, a tartozás nyilvántartása pedig devizában történik) felvenni gyenge forint mellett a legkifizetődőbb! A jelenlegi helyzetben (1 CHF=~175 HUF) forintban kifejezve magasabb kölcsönösszeg folyósítható, ugyanolyan deviza bejegyzés mellett és ugyanez igaz fordítva is, azaz gyenge forint mellett ugyanaz a forint tőketartozás, kevesebbet ér svájci frankban kifejezve.
Nézzük meg ezt egy példán keresztül:
Igényelt kölcsönösszeg: 10 M Ft
Ha az árfolyam: 1 CHF=150 HUF, az Ügyfél CHF tőketartozása: 66 666 CHF
Ha az árfolyam: 1 CHF=170 HUF, az Ügyfél CHF tőkettartozása: 58 823 CHF
Ha az árfolyam: 1 CHF=190 HUF, az Ügyfél CHF tőketartozása: 54 054 CHF
A példákból kitűnik, hogy lakáscélú és felhasználási célhoz nem kötött (szabad felhasználású) kölcsön felvétele egyértelműen kifizetődő gyengülő forint mellett, hiszen az ügyfél svájci frankra átszámított tőketartozása jelentősen alacsonyabb.
Megéri deviza alapú hitelt kiváltani CHF alapú kölcsönnel?
Hitelkiváltás esetén az elsődleges tény, amellyel az ügyfelek szembesülnek, hogy az ügyfél akár kiváltja meglévő kölcsönét, akár nem, a már meglévő kölcsönének tőketartozása devizában fixált, vagyis meglévő kölcsöne forintban kifejezett tőkeösszege tartós forint gyengülés hatására tartósan megnő.
Nézzük meg ezt egy példán keresztül:
Az Ügyfél 10 M Ft-ot vett fel CHF alapon a nyár folyamán erős, 150-es HUF/CHF árfolyam mellett, így a CHF tőketartozás összege 66.666 CHF lett. A bank ezt a 66.666 CHF kölcsönösszeget fixálta.
Ugyanez a 66.666 CHF tőkeösszeg most gyengébb, 180-as HUF/CHF árfolyam mellett aktuálisan 11,9M Ft-ot ér forintban kifejezve.
Amennyiben a forint nem erősödik vissza a kölcsön felvételekor érvényes 150-es HUF/CHF árfolyamra, hanem tartósan ennél az árfolyamnál gyengébb marad, az ügyfél forintban kifejezett tőketartozása és havi törlesztése tartósan megnő jelenlegi bankjánál is.
Mi történne, ha az ügyfél gyenge forint mellett váltaná ki meglévő deviza alapú kölcsönét?
A hitelkiváltás során a hitelt kiváltó (refinanszírozó) banknak 180-as HUF/CHF árfolyam mellett 11,9 M Ft-ot kellene kifzetnie ahhoz, hogy az Ügyfél 66.666 CHF összegű, devizában nyilvántartott tőketartozása kiegyenlítésre kerüljön. A hitelkiváltás során a meglévő hitelt kiváltó bank szintén devizában fixálja az ügyfél tőketartozását, jelen példában a 66.666 CHF-et, az ügyfél tehát svájci frankban kifejezve várhatóan ugyanazzal a svájci frank összeggel tartozik, mint ezt megelőzően.
Az ügyfél nyeresége ebben az esetben akkor realizálódhat, ha a hitelt kiváltó bank jelentősen alacsonyabb kamatokat és költségeket számol fel ugyanarra a svájci frank összegű tőketartozásra, azaz a havi törlesztési teher csökkenése a kamat és költség különbségből eredhet. Ez leginkább a sváci frankban továbbra is hitelező bankokra igaz.
Amennyiben forint erősödés kezdődne, az ügyfél forintban kifejezett tőketartozása, így a havi forint törlesztés is, minden esetben csökkenne a hitelkiváltást követően is.
Hitelkiváltás esetén természetesen számolni kell a tőke előtörlesztés (jelenlegi bank) és az újbóli kölcsönhöz jutás (hitelkiváltó bank) költségeivel is.
Alapvetően milyen kockázattal kell számolnia a deviza alapú kölcsönt felvevő Ügyfeleknek?
A legfontosabb kockázat a forint esetleges árfolyam gyengüléséből származó törlesztőrészlet kockázat. Mivel a deviza alapon felvett kölcsönök tőketartozása, így a futamidő során a havi törlesztő részlet is, devizában fixált, forint gyengülés esetén a forintban kifejezett tőketartozás, így annak havi törlesztő részlete is, megnövekedhet. A devizában kölcsönt felvenni szándékozó ügyfeleknek tehát ezzel a kockázattal számolnia kell és olyan összegű kölcsönt érdemes felvenniük, amelynek a havi törlesztőrészletét további forint gyengülés esetén (a törlesztőrészlet akár 15-20%-os növekedése esetén) is biztosan fizetni tudnak.
Fontos megemlítenünk, hogy a deviza alapú kölcsönök kamatai a bankok forrásköltségeink változása (növekménye) esetén változhatnak. Ez azonban igaz a forint alapú kölcsönökre is, amennyiban a hazai jegybanki alapkamat változik (nő).
Reméljük sikerült a legfontosabb kérdésekre megfelelő válaszokat adnunk, további kérdései esetén állunk rendelkezésére!
Forrás:
